《华夏时报》记者 刘佳 北京报道
在闲置不动产处置领域，企业正突破传统出售、租赁思维，探索信托模式这一创新路径。近期，天津诞生首单不动产信托登记项目“津不动产1号”，由滨海新区国有资本投资运营有限公司旗下子公司宏泰房产携手北方国际信托股份有限公司，以大港某小区一套价值300万元的两层配套商业地产为标的，开启了闲置资产盘活的新篇章。
宏泰房产将该商业地产登记为信托财产，委托北方信托引入专业第三方运营，进而获取稳定收益。北京市京都律师事务所高级税法顾问、合伙人律师高慧云评价道，此信托项目由天津市滨海新区国企委托，北方信托受托，借助存量商业地产设立信托，达成了国有资产的合规盘活与高效运营。“津不动产1号”的落地，是我国不动产信托领域制度创新与实践探索的重大成果。
早在9月8日，天津市便出台《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》（津金融局〔2025〕23号），构建起“持有和购买双场景 + 创新资产盘活应用 + 转入转出双流程 + 多部门协同”的创新体系，为信托支持实体经济、贴合民生需求开辟了新途径。
天津试点的制度设计亮点颇多，成为推动项目落地的关键因素。其首次在全国将“盘活存量资产”明确为不动产信托核心应用场景，通过信托制度整合资源、优化结构、提升效率；不仅支持既有不动产入托，还能委托信托机构购买不动产；受益人涵盖企业法人与自然人，兼顾民生与产业发展。北京市京都律师事务所合伙人律师滕杰指出，天津试点增设“受托人购买不动产”方式，兼顾存量盘活与增量创造，降低成本与流转环节，避免重复纳税，增强信托普惠性。同时，优化登记流程，建立标准化操作体系；强化风险防控，实行双重保障机制，确保资产安全。
天津试点出台后，北方信托迅速响应，于9月下旬落地“津不动产1号”。据了解，宏泰房产既是委托人也是受益人，将大港某小区价值300万元的两层配套商业地产登记为信托财产，交由北方信托引入专业机构运营。对宏泰房产而言，这使原本流通困难的商业地产转化为可交易、可分配的“金融份额”，减轻了资产持有负担，实现资产增值。高慧云分析，“津不动产1号”作为自益信托，国有企业借此隔离、管理国有资产，委托人即受益人享有运营收益，信托受益权成为企业非交易性金融资产，为资产保值增值提供专业保障，开创了国有资产管理运营新路径，提升了资产盘活效率，具有示范效应。北方信托则表示，运用不动产自益信托模式，发挥信托财产破产隔离、灵活规划、专业管理功能，实现资产有效隔离与安全持有，为后续运营、价值提升及资产证券化奠定基础，让“僵化”不动产转化为可交易金融资产份额。
不动产信托是指委托人基于信任，将合法持有的不动产通过持有转移或购买转移给受托人，由受托人按意愿管理或处分不动产的业务。目前，北京、上海、广州、厦门、天津五地均已启动不动产信托财产登记试点，各地结合自身定位形成差异化特色，构建起多元需求制度框架。北京聚焦特殊群体，探索信托与社会保障衔接；上海重民生传承，支持居住权与收益权分离登记；广州引入预登记机制，优化流程与拓展场景；厦门填补“信托存续期操作”空白；天津则锚定“存量盘活”，新增“委托受托人购买不动产”路径，实现“存量资产盘活 + 增量资产配置”双覆盖。
然而，尽管五地有项目落地且政策框架渐趋完善，不动产信托业务整体仍处于“政策热、市场冷”阶段。业内人士指出，除少数试点案例外，全国尚未形成规模化盘活态势，不动产市场行情不佳，市场主体态度谨慎，增加了业务推进难度。用益信托研究员喻智认为，不动产信托与经济环境紧密相连，要实现规模化发展，需政策引导与市场响应双重支撑，目前其在不动产处置市场中尚处发展初期，有待市场环境完善。
业内人士展望，新型金融工具成熟需经历“政策探索—市场培育—规模扩张”过程。随着政策细则完善、市场生态优化、经济环境回暖，不动产信托有望在未来3 – 5年实现“从1到N”的跨越，成为盘活存量不动产、服务实体经济与民生需求的重要力量。
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